verkaveling bg HHW 190219

2b:null 2c:["$","title",null,{"children":"ROC HUB: toekomstscenario's | janwinsemius | Observable"}] 31:T922,md`We onderzoeken mogelijke toekomstscenario's voor het Horizoncollege en daarbinnen de locatie Heerhugowaard, in het bijzonder. Het is een ontwerpend onderzoek, gericht op het verbeelden van kansrijke en verleidelijke toekomsten, om daarmee richting te geven aan de keuzes van vandaag. De uitgangspositie van het Horizon College is, beschouwd vanuit het vastgoed, bovengemiddeld positief. Horizon is eigenaar van de eigen gebouwen, die bovendien modern zijn, terwijl tegelijk sprake is van lage financieringslasten. Lage huisvestingslasten geven financiële ruimte voor het onderwijs, het kerndoel. De logische reactie is om zo lang mogelijk te profiteren van die gunstige uitgangspositie. Dat lijkt ook de strategie van het Horizon College. Het financiële scenario geeft een min of meer lineair aflopende boekwaarde en daarmee ook lineair dalende huisvestingslasten. De analyse voor ROC hub gaat een stap verder en kijkt naar de risico's en kansen. Daarbij speelt een aantal aspecten een rol: 1. De nieuwbouw in Purmerend op zichzelf heeft beduidend hogere huisvestingslasten dan het Horizon gemiddeld. Lesgeven in nieuwbouw is in ieder geval financieel veel minder aantrekkelijk en is eigenlijk alleen te realiseren op basis van de gunstige eigen vermogenspositie. 2. Het inzetten van dalende financieringslasten voor onderwijs betekent dat de investering van vandaag niet vanzelfsprekend opnieuw mogelijk is in de toekomst.

Daarnaast zijn er risico's die samenhangen met de toekomst van het onderwijs. Eén van de risico's is een inhoudelijk veranderende onderwijsvraag. Een voorbeeld daarvan is de verwachting van een sterke verandering in het onderwijs op het gebied van autotechniek. De consequentie is een functieverandering in het gebouw die vraagt om herinvesteringen in het vastgoed. Een andere verandering waar rekening mee moet worden gehouden is een sterke verandering van het onderwijs zelf, waarbij het onderwijs minder gebouwgebonden wordt. Dat zou kunnen betekenen dat er in de toekomst minder ruitme nodig is. Het voordeel van het eigenaarschap kan dan veranderen in een nadeel, omdat er minder flexibiliteit is om op de veranderingen in te spelen.
Tegen die achtergrond worden ontwerpend toekomstscenario's geschetst. In deze notitie wordt een financiële basis geschetst voor die scenario's `32:T4e3,md `Het idee van de parallele afschrijving is dat grote herinvesteringen zo veel mogelijk worden gespreid in de tijd. Er wordt gemikt op verschillende grote herinvesteringsmomengten voor verschillende gebouwen, zodat het risico van 1 grote klap wordt geminimaliseerd. Het is mogelijk bewust de herinvesteringsmomenten nog verder uiteen te leggen dan in dit voorbeeld. Het idee is dat er steeds maar 1 gebouw tegelijk het risico van een herinvestering aan einde levensduur heeft, waardoor het risico sterk wordt gedempt. Er is nog steeds wel sprake van pieken en dalen in de financieringslast, maar er is in ieder geval sprake van enige egalisering. Het belangrijkste probleem van deze strategie is dat de werkelijkheid niet werkt volgens een grafiek van een financiële planning. Het anders financieel afschrijven van een gebouw verandert nog niets aan het noodzakelijke herinvesteringsmoment. Om dat te veranderen moet worden gestuurd op de kwaliteit. Het grote probleem van deze strategie is dan dat sprake is van een negatieve sturing. Er wordt niet gestuurd op de kwaliteit, maar juist op het einde ervan. Dat is een strategie die niet vergeten moet woden, maar uiteindelijk is er (ook) een meer positieve sturing op waarde en kwaliteit nodig.`33:Tad6,md `De benadering van de continue herinvestering ligt veel dichter bij de werkelijkheid dan de parallelle afschrijving. Nu al wordt steeds opnieuw geld gestoken in de kwaliteit van de onderwijsgebouwen van het Horizon College. In het financiële sturingsmodel is dat om een aantal redenen echter slecht zichtbaar: * De wijze van financiële afschrijving, zoals in het basismodel weergegeven, leidt er toe dat het lijkt alsof alle gebouwen langzaam maar zeker naar één (financiële) bodemkwaliteit gaan zonder dat er verder iets gebeurt. Feitelijk is alleen sprake van een financiële afschrijving zonder kwalitatief oordeel omtrent de waarde. * In de praktijk wordt steeds opnieuw geld gestoken in het gebouw onder de noemer van onderhoud. De kosten van dat onderhoud worden steeds in 6 jaar afgeschreven. In zekere zin is dat behoudend omdat daarbinnen ook die uitgaven die als investering kunnen worden beschouwd worden afgeschreven in die korte periode. * Er is een scherpe splitsing tussen onderwijsgebonden uitgaven en gebouwgebonden uitgaven, terwijl een deel van de onderwijsgebonden utigaven wel degelijk nauw verbonden zijn met de kwaliteit van het gebouw. In het totale beeld van het sturen op vastgoed is die component niet erg helder. * Het financiële sturingsmodel gaat volledig over de kosten en financieringslasten zonder te kijken naar het gebruik en de inkomsten. Zo wordt nooit duidelijk wat het rendement is van de investeringen. Daarbij gaat het zowel om het financiële rendement als om de aan het onderwijs toegevoegde kwaliteit. De eerste stap is om te pogen een meer volledig beeld te geven van de toekomstwaarde. het gaat dan om een model dat naast het financiële afschjrivingsmodel staat. Het model is niet bedoeld als boekhoudkundige verantwoording, maar als instrument voor sturing. Een dergelijk model zou de volgende onderdelen moeten bevatten: : 1. Basisafschrijving meer parfallel, gebaseerd op een inschatting van de toekomstwaarde en resterende gebruikskwaliteit van gebouwen. 2. Scherper onderscheid tussen zuiver onderhoud en (her)investeringen, als laag bovenop het basisafschrijvingsmodel. 3. Gebouwgebonden onderwijsinvesteringen inzichtelijk maken. 4. Inkomsten inzichtelijk maken: * leerlingprognose per onderwijsgroep en samenhangende inkomstenrisico's en kansen * energielasten * gebruiksprognose op gebouwdeelniveau (laag/hoog/dubbel gebruik) 5. Totale toekomstwaarde: * als onderwijsgebouw * in de stad * alternatief gebruik Op deze manier ontstaat een veel meer gelaagd beeld van de toekomstwaarde van het gebouw. Zonder dat de basisafschrijving verandert kan veel beter inzichtelijk worden wat het toekomstperspectief van het gebouw is. Vervolgens is het ook beter mogelijk te sturen op de toekomstwaarde. `34:T2311,svg2 = html` ` 35:T707,md` Kansen voor dubbel gebruik liggen er op verschillende vlakken: * Ligging in het gebouw kan aanleiding geven voor (semi-)openbare functies. Daarbij moet met name worden gedacht aan gebouwdelen op de begande grond die aan de corridor liggen of aan de buitenzijde. * Specifieke functionele kwaliteiten kunnen een aanleiding zijn om te komen tot dubbel gebruik. Daarbij moet bijvoorbeeld worden gedacht aan de conferentieruimten, winkel, autotechniek, bakkersfunctie. * Gaten in het dagelijks gebruik kunnen een aanleiding zijn voor dubbel gebruik. Dat geldt voor alle gebouwdelen die grote delen van de dag niet in gebruik zijn. * Enkelvoudig gebruik, alleen door leerlingen of docenten, of alleen door bepaalde groepen leerlingen of docenten, kan een aanleiding zijn voor dubbel gebruik. * Privatisering van ruimten kan een aanleiding vormen tot intensiever, dubbel gebruik. Het gaat dan bijvoorbeeld om ruimten die door een kleine groep zijn gekoloniseerd om zowel informeel smen te komen, als rustig te werken. Het alternatief is een ruimte voor informeel samenkomen voor iedereen én een ruimte voor rustig werken voor iedereen. * Grote delen van het gebouw zijn nog ingericht op het gebruik van vaste computers. De verwachting is gerechtvaardigd dat dergelijk gebruik de komende jaren nog veel verder zal veranderen, waardoor een ander, meer dubbel gebruik van deze plekken opportuun is. Het is van belang de dubbeling van gebruik niet alleen op te vatten vanuit een financieel en ruitmelijk voordeel. Dubbel gebruik levert weliswaar dergelijke voordelen op, maar als alleen daarop wordt gemikt is het risico dat de kwaliteit sterk onder druk komt te staan. He gaat er juist om de ruimte, zowel financieel als letterlijk ruimteijk, weer in te zetten voor een kwaliteitsimpuls. `36:T4ad,md` Een bijzonder aspect van de toekomstwaarde is de inbedding in de stad. De waarde van een gebouw is mede afhankelijk van de waarde van de functie in de omgeving en de waarde van het gebouw in de omgeving los van het specifieke gebruik. In het verre verleden vormden onderwijgebowuen veel duidelijker een onderdeel van de stad, waarbij er niet alleen functioneel, maar ook ruimtelijk een sterke relatie was die een kwaliteit toevoegde. Nuy zijn onderwijgebouwen vaak een vrij ontoegankelijk eiland in de stad, die vooral intern op de kwaliteit wordt beoordeeld. Hier liggen voor het Horizon College kansen. Het probleem is dat voor een betere inbedding investeringen nodig zijn die niet heel direct leiden tot een rendement in de traditionele financiële benadering. Daarvoor is het weer nodig om te kijken naar de totale toekomstwaarde. Een aantrekkelijker plek in de stad heeft bijvoorbeeld ook anatrekkingskracht op studenten. Daarbij kan ook worden ingezet op een driecte relatie met bedrijven en bedrijvigheid in de omgeving. IN zijn omgeving kan het ROC echt een HUB worden. Kansen voor dubbel gebruik in de toekomsrt en een grotere openbaarheid hangen sterk samen met deze inbedding. `37:T4cc,plattegrond = { let polygons = d3.selectAll('.cls-3') let colors = d3.scaleOrdinal() .domain([0,1]) .range(['red', 'green']) polygons.data(datacsv).enter() polygons.style('fill', d => colors(d.dubbel)) polygons.each((d) => d.x = 5) //losse polygonen let test = svg2.children[3].children let arr = [] let coords = [] let newcoords = [] let centroids = [] //polygonen in een array als string d3.selectAll(test) .each(function(d) { arr.push( d3.select(this) .attr('points') ) }) //haalt eerste lege polygon eruit arr.shift() let x = []; for (let i=0; i < arr.length; i+=1) { x = arr[i].split(" "); coords.push(x) } let k; let l; let xcord let ycord let polcoord = [] for (k=0; k < coords.length ;k++) { polcoord[k]={type: "feature", geometry:{type: "Polygon", coordinates: []}} for (l=0; l < coords[k].length ;l+=2) { xcord = +coords[k][l] ycord = +coords[k][l+1] polcoord[k].geometry.coordinates.push([xcord, ycord]) } } polcoord.forEach((d, i) => { (d.centroid = d3.polygonCentroid(d.geometry.coordinates)) d.ruimtenaam = test[i+1].__data__.space }) return polcoord } 38:T51a,html`